Покупка квартиры
Покупка квартиры - важный момент в жизни каждого!
Все покупатели недвижимости неизменно проходят несколько обязательных этапов. Рассмотрим эти этапы:
1. Подбор вариантов. Из многочисленных объявлений, представленных частными лицами и компаниями в интернете, необходимо отобрать несколько вариантов, удовлетворяющих основным требованиям Покупателя. Довольно часто не все квартиры, которые выставлены в рекламу, можно купить. Часть из них может оказаться вымышленными объектами, выставляемыми в рекламу недобросовестными риэлторами для привлечения клиента; часть из них могут находиться в обременении (ипотека, арест); часть может продаваться долго в связи со сложностью подборки встречного варианта (так называемые альтернативные сделки, когда условием продажи квартиры является встречная покупка квартиры, отвечающая требованиям собственника). Однако, если все же Ваш выбор пал на так называемую "обменную" квартиру, не стоит сразу же отказываться от нее. Вполне возможно, встречный вариант, который полностью удовлетворит собственников продаваемой квартиры, найдется в короткие сроки. Так или иначе, Ваш консультант по недвижимости сориентирует Вас в реальных сроках выхода на сделку и шансах купить именно эту квартиру. В результате, из тысяч объявлений, размещенных в СМИ, конкретно Вам могут подойти только несколько вариантов. Когда воронка поиска более или менее сузилась до 3-5 потенциальных квартир, которые Вас относительно устраивают, Вы можете похвалить себя за колоссальный поисковый труд и перейти к следующему этапу, на наш взгляд, самому приятному.
2. Осмотр квартиры. На осмотр квартир ходить строго обязательно, и, желательно, сразу всем членами семьи, влияющим в последующем на принятие решения. Часто бывает так, что на просмотр квартиры пришла молодая пара, а через день-два ее же хотят посмотреть мамы, бабушки и дедушки или тети, являющиеся спонсорами молодых. Здесь таится опасность поддаться авторитетному мнению более взрослого (а значит и более опытного) поколения, и отказаться от варианта, понравившегося именно Вам (а жить там придется именно Вам) в пользу амбиций и экспертности более взрослого поколения. Несомненно, родители и бабушки желают Вам только добра, но мы рекомендуем выбирать квартиру ... сердцем. Да, да , именно сердцем. Ваша квартира Вас "позовет" к себе обязательно, вы сразу или через пару дней захотите в нее вернуться, и если подобное чувство у Вас случилось, скорее всего, именно это тот самый Ваш вариант, в котором Вы будете счастливы.
3. Выбор квартиры. Если Вы просмотрели около тысячи объявлений в интернете, проанализировали рынок недвижимости Вашего региона и уже стали экспертом в этой области, если Ваш день начинался с открытия сайтов по продаже недвижимости и заканчивался изучением вновь опубликованных объявлений перед сном, если Вы можете дать фору любому начинающему риэлтору в вопросах консультирования по инфраструктуре районов города, Вы готовы сделать выбор! Ведь Вы ответственно изучили все факторы, все имеющиеся предложения на рынке, и чувству вины за то, что Вы что-то могли упустить, попросту нет места! Самое интересное здесь то, что вариант уже найден, решение уже принято, и все, что Вам остается, это просто рассеять сомнения в правильности выбора. Здесь опять же слушайте свое сердце: в квартире Вам должно быть прежде всего уютно и хорошо. Если же речь идет о покупке квартиры для инвестиций или в подарок подрастающему поколению, то на смену эмоциональности в данном случае приходит холодный расчет и учитывание всех факторов, влияющих на ликвидность объекта недвижимости. К таким факторам обычно относят месторасположение объекта недвижимости - это то, что изменить невозможно, а именно: район, близость метро или остановок, наличие крупных торговых центров, транспортных развязок и этаж. Материал стен дома, год его постройки и постановка дома в очередь на капремонт- факторы, которые влияют не только на ликвидность, но и на возможность дальнейшей перепродажи квартиры. Например, если Вы планируете продавать квартиру, расположенную в двухэтажном доме с деревянными перекрытиями, Вам нужно будет запастись терпением при поиске страховой компании, которая застрахует данный объект недвижимости в случае приобретения ее через ипотечный кредит. Не все банки берут в залог старое жилье со степенью износа (по данным БТИ или независимого оценщика) более 50%.
То есть приобретая квартиру сейчас, Вам придется заглянуть на несколько лет вперед и попытаться предугадать события, могущие оказать влияние на ее ликвидность в будущем.
4. Внесение аванса или задатка. После того как выбор сделан и одобрен на семейном совете или сделан Вами единолично, Вам следует проговорить с собственником квартиры или с его риэлтором все условия и сроки предстоящей сделки. Как правило условия сделок с недвижимостью прописываются в предварительном договоре купли-продажи или авансовом соглашении с агентством недвижимости, которое занимается продажей данной квартиры. При подписании предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения Вас попросят внести аванс или задаток, как гарантию сделки. аванс входит в стоимость квартиры и учитывается при окончательных расчетах по договору купли-продажи. С момента внесения аванса квартира снимается с продажи и не предлагается для отчуждения третьим лицам. В договоре аванса прописывается схема оплаты квартиры, сроки проведения сделки, сроки фактического и юридического освобождения квартиры. После внесения аванса начинается этап сбора документов для сделки.
Следует отметить, что понятие о Задатке регламентируется ст. 380 - 381 Гражданского кодекса РФ.
п.1 ст. 380 ГК РФ: Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
п.2 ст. 380 ГК РФ Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
п. 3 ст. 380 ГК РФ В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не установлено другое.
п. 1 ст. 381 ГК РФ При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
п. 2 ст.381 ГК РФ Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у дрогой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
5. Сбор документов для сделки и юридическая экспертиза. Если все предыдущие этапы Вы можете пройти самостоятельно, пользуясь общедоступной информацией в интернете или советами знакомых, то данный этап слишком важен для того, чтобы поручать его непрофессионалам. На данном этапе проверяется юридическая "чистота" сделки. На данном этапе собирается и анализируется информация о количестве собственников в квартире, о наличии или отсутствии среди них несовершеннолетних граждан (ведь в таком случае необходимо будет необходимо получать разрешение Органов опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетнего), о наличии ограничений (обременений) на квартиру, о содержании правоустанавливающих документов, о наличии рисков, связанных с появлением наследников или последующим оспариванием сделки.
6.Составление договора купли-продажи. На сегодняшний день существует два способа проведения сделок.
Первый способ - это простая письменная форма сделки с недвижимым имуществом. К данному типу сделок относятся те из них, в которых Продавец - единоличный совершеннолетний дееспособный гражданин или имущество оформлено в общую совместную собственность нескольких лиц, но без выделения долей. В таких случаях переплата за нотариальное удостоверение сделок не понадобится, а договор Вам помогут составить в агентстве недвижимости.
Ко второму типу сделок относятся нотариальные сделки. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки в которых затрагиваются интересы несовершеннолетних граждан и все сделки с долями. Последним документом, регламентирующим порядок оформления сделок с долями, стало письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28.07.2017 года, согласно которому в целях установления на территории Свердловской области единой практики осуществления учетно-регистрационных действий сообщается об изменении правоприменительной практики Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области по вопросу необходимости нотариального удостоверения сделок, по условиям которых недвижимое имущество приобретается супругами в общую долевую собственность, в случае отсутствия брачного договора. В случае если супругами заключается сделка, по условиям которой супруги приобретают недвижимое имущество в общую долевую собственность с установлением определенных долей (договоры о возмездном отчуждении (приобретении) имущества, договоры долевого участия в строительстве (уступка прав (цессия) по долевому участию) и.т.д.), то в части волеизъявления супругов на приобретение недвижимости в долевую собственность такая сделка будет содержать элементы брачного договора (если ранее такой договор не заключался) и, следовательно, потребует соблюдения обязательной нотариальной формы.
Позиция о необходимости нотариального удостоверения сделок, связанных с приобретением недвижимого имущества супругами в общую долевую собственность, содержится также в письме Минэкономразвития РФ от 27.03.2017 г. №Д23и-1701.
7. Регистрация договора купли-продажи в Едином государственном реестре прав!
По окончании государственной регистрации вам выдается Документ основание, документ о праве собственности.